水源保护地能不能注册种植公司呢搞个猪场有多难？从拿地说起（一）

栏目：注册公司流程
来源：网络
发表时间：2023-05-13

清华911雪球柱

非洲猪瘟给养猪业带来了巨大的冲击和损失，但也给行业带来了历史性的发展机遇和变革。在生产恢复和扩大的道路上，如果将第一阶段概括为养猪业者的收获，对世界而言，那么第二阶段可以概括为得到土地和指标为王。

生猪养殖业不同于可以通过自动化流水线进行批量生产的制造业。生产要素的组织、应用和配置与制造业有很大不同。毕竟，猪是一种有生命的生物资产，可以繁殖和生长。无法突破自然规律，行业也有自己比较独特的周期性运行规律。我个人认为土地、指标、种猪是养猪业的核心资源和竞争壁垒。没有土地，没有政府批准的养殖规模（指标）和种猪作为依据，哪里可以养猪？

今天和大家讨论的话题不是养猪，而是土地和指标资源。在开始之前，我想强调一下我在实践中形成的认知和判断：即土地和养殖指数是养殖企业的核心资源和资源。未来最重要的竞争壁垒！土地与指标是一体的，不可分割。因为对于水产养殖企业来说，没有土地是不可能申报项目的，但是有土地无法完成政府的各种审批手续是没有意义的，不能得到政府批准的养殖规模（指标）也是没有意义的。

一、获得土地

在非洲猪瘟之后，许多站点变成了病毒阳性站点。为了恢复生产和扩大生产，大企业在获得土地资源和养殖指标方面有两种方式或选择：一是租赁或购买现有的老养殖场。养殖场，利用现有的养殖指标和猪舍，快速形成新的生产能力。二是取得符合政策（主要是环保政策）和公司内部要求的大面积农村土地承包经营权或经营权。征地、征地、勘察设计、政府审批、施工、设备安装等，整个过程至少需要一年以上的时间。

(一）老市场收购

收购旧市场是大公司相对较少使用的方法。主要原因如下：

1.猪舍旧了。很多老农场的猪舍都是十几八年前建的，猪舍的保温性能差，更谈不上湿度控制。

2.设施陈旧。大部分老厂的生产自动化程度不高，只有经过设备改造安装后才能使用。甚至有些地板即使有板条板也无济于事，每天清理粪便和尿液既费时又费力。

3.无环保设施。有一定规模（三五千甚至一万）的老养殖场大多没有处理粪便的环保设施，基本都是直接排入池塘。

4.可以小规模提升。很多老农场的土地面积不小（100多亩），但实际利用率不高。一方面，多为高坡丘陵，相对平坦的土地比例较小；另一方面，即使场地很大，但原主人在办理审批手续时，政府批准的养殖或屠宰数量却很少！

5. 不能修改或扩展。许多老农庄离居民区、水源保护区、风景名胜区和严格的生态控制区都不远。过去的建设是合规的，但不再符合最新的环保要求。禁止和限制养殖区进入，政策不允许扩建和改建问题。

6.获取成本高。一个年销售一万头的老农场，要价超过3000万元。养殖规模越小，单位成本越高。一个一年卖两三千头的老农场，转让价要500万甚至800万。

7. 可能是正场。由于这种疾病，一些旧农场已经被清理和停止。猪舍及周边地区残留大量病毒。即使经过多次去污、杀菌，也未必能清理干净。此外，死猪可能被埋在周边地区。在雨季，病毒很容易被带到地表。

（二）新地自建

这种方式开发建设周期长，一次性投资大，是目前大型企业扩容的主流方式。从实践经验来看，这种方式面临三大难点：难觅地！拿地难！审批更难！

1、很难找到土地

河南、河北、山东、东北等北方地区的平原，“难觅地”这三个字可能不太适合。

我国地势普遍多山，人均耕地面积较小，平地面积较小。华中、华南、西南、华东地区都存在可利用的养殖用地较少的限制。有兴趣的可以使用谷歌的卫星地图或者使用Ovi Interactive Map的3D地图查看。

在山区，大块相对平坦的土地早已被我们的祖先建成居住区或开垦成现在的基本保护农田。需要在连绵起伏的群山中找一个比较平坦、比较大的区域。大山谷是困难的。即使他们存在，他们也早就被私下承包了。如果你想转手，你将不得不支付大量的转会费！

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上图为温氏大本营广东省云浮市下方云南县某村的地形图。

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上图为广东省梅州市梅县所辖镇的地形。

在广东省，除湛江市地势平坦外，其他城市的县大部分以丘陵和山地为主。在乡下能看到的平地，除了村屋宅基地外，几乎全是平地。耕地基本得到保护。有的地方甚至连山间沟壑都被划为基本保护农田。

在山区，很难进行大规模的自我繁殖。山间的小山谷，只适合养几百到几千头。因此，南方的温氏采取公司加农民的模式，北方的牧原采取大规模的自我繁殖和自给自足的模式，首先是受地域限制。

可能有人会说，这种地租肯定很便宜。确实不贵。20年前，每亩每年只有几十元。在过去的20年中，总体增长可能是十倍（不超过许多城市）。房地产小幅增加）！在这些地势较差的地方，土地的租金成本相对较低，但养殖企业获得土地所涉及的成本包括：

（1）地租（每年每亩100-1000不等，每五年支付一次或20-30年一次性支付）；

（2）青苗补偿或转让费（每亩3000-10000不等）；

（3）土地平整成本（每立方米7-8元，高坡山地土方成本往往高于几十年的地租）；

（4）上电访问成本（视情况而定）；

（5）复垦费和复绿费（如果是林地，单是复绿费每亩就超过1万元）；

（6）公关协调的成本（这个不好说）。

从我的实际经验来看，地租成本低的地方，土地形成的成本会非常高。综合计算后，最好以几倍租金的价格直接获得平地，既省钱又省时。！

说到这里，可能有人会问，为什么不高价买平地呢？这里还有一个问题！要知道水源保护地能不能注册种植公司呢，种植养殖业是不需要缴纳增值税和所得税的。当地政府的支持和欢迎程度可想而知。每个地方政府对水产养殖规模都有完全的控制权。这并不意味着你可以在这个地方用很多平坦的土地来无限地筹集土地。租地不符合环保要求或无法获得养殖配额有什么用？但只要拿到养殖规模，就能拿到长期盈利的饭票，所以这也解释了为什么那些破旧的农场敢开出千万以上的转让价。

找地难一般面临三大限制：一是地形限制，二是政策限制，三是总量限制！地形限制和总量限制已经讲过了，再来说说政策限制吧！

首先是环保限制。也许你最终会找到一块比较大的地，坡度低（不陡），也不是基本农田，但至少要同时满足以下条件：

（1）距离住宅区、学校、医院等公共建筑、工业园区等500米以上；

（2）距高速公路、国道、省道、铁路500米以上；

（3）指定为饮用水源的水库、河流距离为1公里甚至2公里以上；

（4）距生态红线保护区、风景名胜区、旅游景区、文物保护单位500米以上；

（5）不在水库泄洪途中；

（6）不在被指定为饮用水源的水库或河流（集雨区）的上游，即要保证养殖污水不流入或导致饮用水源依山依水；

（7）不在政府指定的禁止和限制养殖区域；

（8）原承包人或经营权人与村集体或第三方之间不存在村对村纠纷或权属纠纷。

（9）周边500米范围内无其他养殖场（这是政府政策要求），部分上市公司要求周边1公里范围内无其他养猪场，不存在威胁或干扰生物防控。

同时满足上述条件实际上是非常困难的，即使全部满足，由于土地性质是林地，面临着林地配额限制的问题。林地用于种植树木和水果没有问题，但如果用于建造猪舍进行养殖，则需要取得林地建设和使用许可证，并缴纳绿色植被恢复费（重新绿化费）。支付是小事，关键是林地指数非常稀缺（林地指数一般由国家林业管理部门分配到各省，再由省到市，但每年的林地每个城市的建设指数都非常有限）。

楼房养猪是解决方案之一，但并不像人们想象的那么容易和简单，因为楼房养猪只能解决猪舍直接占用建设用地的问题。水量和排水量所需的土地消耗问题。通俗的说就是猪粪、猪尿处理后的水和粪排到哪里的问题。要知道，猪对饲料的吸收转化率只有40%，剩下的60%会变成猪粪。每头猪在180-210天的生长周期中，无论采用什么工艺，猪尿和猪舍冲洗水的量都撒在每头猪身上，一般在一吨以上！

2、难以获得土地

养殖用地全部为农村集体所有的土地，不是我们日常生活中熟悉的商住用地和工业用地。地方政府没有这种土地供应。他们必须下乡慢慢找集体、找干部和找村民。交谈以获取它！

不要以为在农村地区获得土地很容易。目前，我国政府管理体制的最底层是行政村，但也有几个村民小组（在政府部门登记为集团级集体经济组织）。行政村基本都是当年的人民公社，村民小组就是当年的生产队。

我国目前对农村集体土地实行所有权、承包权、经营权分离的制度。所有权归农村集体经济组织（即村民小组、经济合作社）所有，承包经营权一般属于集体组织成员（即村民）。）所有，集体组织成员之间的相互转让（也称为分包）是允许的，合同管理权可以分为承包权和作为集体组织成员的第三方的权利。此外，非集体组织成员的第三方也可以通过招标、拍卖、公众协商等方式从村集体取得农村土地承包经营权。

农村水产养殖企业承包或转让的每块农村集体土地的所有权，大部分属于一个或多个村民小组，只有一小部分属于乡镇和农村集体经济组织和其他国营农场或国营林场。. 对于尚未承包给村民的地块，养殖企业可以直接向村集体取得承包经营权，否则只能通过租赁方式向村民取得土地经营权和使用权。

根据《农村土地承包法》等相关法律法规，依法取得农村土地承包经营权，必须取得三分之二以上村民或者村民代表会议书面同意。但在实践中，一些大的行政村可以有7000或8000人的人口，分成十几个村民小组。征地大面积的征地，往往涉及多个村民小组甚至多个行政村，以及至少十几户、多至数百名拥有承包经营权的村民，面对如此多的村民小组与村民们，这么多不同的意见，杂乱的声音，协调的难度……可想而知。村民会议的决议，少则几十人，多则数百人。有的不同意，有的家人常年不在家乡，要得到2/3以上的村民（户）代表的签字，要花不少钱。这个月并不奇怪。

看到这里，不知道有没有人觉得这有点类似于政府和房地产开发商的拆迁场景。当然也没有那么夸张。毕竟蛋糕和收益还不如拆迁补偿大。但真正做到这一点并不容易。甚至签订合同，不仅将各个村民小组的地块分割开来，而且还将村民按照各自对应的村民小组的土地承包经营权进行分割打包。一签合同。

还有更复杂的情况。例如，不同地块种植的农作物不同，补偿标准也不一致；再比如，某块地的一些地块还在村集体手中，有的地块在村民手中。部分地块已承包或出租给第三方。要一一解决这些问题，不仅需要时间和精力，还要与村民和第三方竞争。

说到这里水源保护地能不能注册种植公司呢，关于找地难、拿地难的两点，大家应该都明白了吧。

3、审批难

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