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土地增值税需要清算的两种情况

一家房地产开发公司的财务人员打电话给笔者咨询。他们公司分阶段开发房地产项目。一期去年完成，二期已经卖了85%。但到目前为止，一期工程还没有办理竣工验收手续，财务人员想以此为由不结清土地增值税。不知道这个操作对不对？根据我国《土地增值税法》规定，房地产企业开发的项目需要清算的情况有两种，一种是税法规定项目需要清算时，另一种是税务机关根据税法规定通知企业清算项目时。也就是说，第一种情况，纳税人必须自己办理税务清算申报手续。第二种情况，企业不能自行启动土地增值税清算，需要经税务机关通知，才能办理清算申报手续。如果没有收到税务机关的通知，企业不需要结清土地增值税。房地产企业在什么情况下需要进行自我清算？中华人民共和国国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第二条第一项规定，纳税人有下列情形之一的，应当进行土地增值税的汇算清缴：1 .房地产开发项目全部竣工销售；2.房地产开发项目未完成竣工决算的整体移交；3.土地使用权直接转让。中华人民共和国国家税务总局《关于印发土地增值税清算管理规程的通知》(国税发[2009]91号)第九条也作了同样的规定。对符合上述条件，应清缴土地增值税的项目，纳税人应在符合条件之日起90日内到主管税务机关办理清缴手续，即纳税人在规定时间内清缴土地，无需税务机关通知。不按规定进行清算的，税务机关可按违反《税收征收管理法》的有关规定进行处理和处罚。或者税务检查机关进行税务检查时，应当按照规定进行清算检查，并按照《税收征收管理法》的有关规定对纳税人少缴税款进行处理和处罚。在什么情况下，税务机关应通知纳税人进行清算？中华人民共和国国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第二条第二项规定，有下列情形之一的，主管税务机关可以要求纳税人汇算清缴土地增值税：1 .已竣工验收的房地产开发项目，转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例达到85%以上，或者剩余可售建筑面积已经出租或者自用。2.取得销售(预售)许可满3年，但尚未完成销售的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续；4.省级税务机关规定的其他情形。

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