房地产财务需要做什么，房地产财务各岗位工作流程

　　一、房地产行业术语：

　　不动产：不动产的土地使用权；

　　一级市场招拍挂；二级市场的土地转让和兼并开发；集体土地进入市场；

　　产权期限：土地使用权期限：住宅用地70年，工业用地50年，科教文卫50年，商业旅游娱乐40年；

　　建筑用地面积：建筑群体实际占用的土地面积(包括道路等。);

　　总建筑面积：包括地下人防在内的总建筑实际占用的土地面积；

　　容积率：总建筑面积/建筑用地面积；

　　红线：政府规划局批准的用地边界；

　　建筑红线：建筑立面不能逾越的边界；

　　道路红线：道路无法超越的边界；

　　层数：地上、地下总层数(小于2.2m，不算复式)；

　　净高：层高-楼板厚度；

　　项目五证：土地使用证、土地规划许可证、工程规划许可证、工程施工许可证、预收款许可证。

　　二。与房地产相关的税收：

　　征地阶段：契税(土地所有权的3-5%)、耕地占用税(非农占地)、印花税；

　　建设阶段：土地使用税(使用面积)和印花税(千分之3-5)；

　　销售阶段：增值税及附加税(预征=预付款/(1 9%/5%)*3%，提前开具税务发票)、土地增值税(预征率：普通住宅2%、别墅4%、商业6%)、企业所得税、印花税；

　　出租/自用：房产税(来自租金：租金收入* 1.2%；从价：房价减去20% *12%)后的残值(开发阶段不含税，出租自用除外)。

　　三。房地产项目开发成本和土地增值税结算：

　　清算时间：1。项目完成和销售完成情况；2.项目未完但整体转让；3.土地使用权直接转让。

　　清算方法：速算扣除法：土地增税=增值额*税率-扣除额*扣除率(增值率不足50%=30%，0%；增值率大于50%小于100%=40%，5%；增值率大于100%但小于200%=50%和15%；增值率大于200%=60%，35%)；

　　扣除项目：取得土地使用权的价款(土地出让金、登记过户手续费)、房地产开发成本(1、征地拆迁补偿费、2、土地勘查测绘、4、建设成本、5、基础设施成本、6、公共配套成本、7、开发间接费)、房地产开发成本(销售管理成本按取得价款的开发支出总额的5%扣除)；财务费用据实计算分摊并证明扣除，否则按取得价款开发支出总额的10%扣除)、房地产转让相关税费(附加税、印花税(万分之五))、其他扣除(土地税费增加可按取得价款开发支出总额的20%扣除)；

　　提交清算的文件：1。清算申请书和土地增加申报表；2.工程竣工决算表、土地付款凭证、土地出让合同、银行贷款结息通知书、工程结算表、商品房买卖合同统计表；3.其他相关证明《土增税清算鉴证报告》；

　　税收优惠：普通住宅增值率低于20%的，免征土地增值税。

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