二手房交易补交土地出让金，土地出让金如何计算

　　你知道土地批租是什么概念吗？边肖今天就为大家普及一个冷知识。

　　第一，土地租赁的概念

　　土地出让金是指土地使用权转让给土地使用者时，各级政府土地管理部门向受让人收取的土地转让总价款(土地转让成交总金额)，或土地使用期满时向土地管理部门缴纳的续期土地转让价款，或原通过行政划拨方式取得土地使用权的土地使用者，按规定缴纳土地使用权出让金、出租、抵押、入股、缴纳土地转让价款。

　　二。土地出让金的计算方法

　　土地出让金不是简单的地价。住宅项目采取招拍挂方式，可以通过市场定价，土地出让金就是地价。但对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，以及开发园区等产业项目，往往不依靠完全的市场调节，土地出让金具有税费性质，属于定价。

　　土地出让金可以分为两种计算方法：地面价格和楼面价格。地价款是每平方米土地的单价，即总出让金除以总土地面积；楼面价是摊到每平方米建筑面积上的地价，即总出让金除以规划允许的总建筑面积。投资者经常使用底价来计算投资收益。

　　因为地价不能反映土地成本的高低，只有把地价分摊到每个平方建筑面积进行核算，才有可比性，也容易估算投资成本和投资效益。一般认为高层建筑可以分摊地价，但事实并非如此。因为土地出让金是按照建筑面积计算收取的。

　　公式：已付土地出让价款(元)=网格点楼面基准地价(元/平方米)容积率修正系数10%上市房屋建筑面积当年修正系数。

　　第三，容积率修正系数

　　容积率是指总建筑面积与建筑用地面积之比。比如1万平方米的土地，总建筑面积6000平方米，其容积率为0.6。

　　对于规划低密度住宅的一般标准概念，高层低密度住宅的容积率不超过2.2；多层(小高层)低密度住宅建筑容积率不大于1.2；城镇住宅的容积率不超过0.7；别墅容积率不超过0.35。

　　房子的价值不仅仅是以每平方米的建筑面积来衡量，价格差异的关键是容积率。比如容积率在0.60左右的房子，每平米的价格是1.20的两倍左右。

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