什么叫销售不动产，销售不动产不包括什么

　　一、土地增值税收入的确认3360在销售不动产时，土地增值税收入的确认是大家面临的一个难题。今天，我根据我对相关税法的了解，解释如下：

　　 N1。在预售的情况下，预售金额为营业额。预付定金属于预付款的范围；

　　 N2委托包销，开发企业在合同期满后将未售出的房屋出售给包销商取得的收入(国税函〔1996〕684号)；

　　 N3。转移已进入房屋建筑施工阶段的在建工程收入；

　　 N4。对拆迁补偿住房，偿还面积与拆迁面积相当部分的周转，按照同类住房的实际成本核定；面积超过的，以实际取得的收入为营业额；

　　 5.卖房的时候，分为卖房和装修两部分。签订两个合同，收取两个价格。由于装修合同是房产买卖合同的组成部分，与买卖合同一起成为房产认购的全部合同。因此，开发商收取的装修安装设备费包含在房屋售价中。

　　 6.出卖地下车库、地下室、军产房、集体产权房等非产权建筑物的永久使用权，视为出卖建筑物。

　　二。土地增值税应纳税所得额的特别规定

　　当然可以。土地增值税有其特殊性，相应的土地增值税应纳税所得额也有其特殊规定，具体如下：

　　 1.将土地、房产投资于其他房地产开发企业或者房地产开发企业投资土地、房产的，自2006年3月2日起，作为销售额征收土地增值税。(财税[2006]21号)

　　 2.房地产企业开发的部分物业转让自用或出租，产权未发生转移的，不征收土地增值税；清算税款时，不列示收入，也不扣除相应的成本。(国税发[2006]187号)

　　 3.未登记所有权的土地转让，只要土地使用者对其享有占有、使用和处分的权利，均应视为营业税。(国税函〔2007〕645号)

　　三。土地增值税抵扣项目特别规定3360

　　 N1土地成本：开发企业获取土地的方式有直接出让、合作建房、土地租赁、股权交易、参股等。为取得土地使用权而支付的股权溢价购买价款属于股东之间的交易，与原土地使用权企业的生产经营无关，不计入开发企业价格，也不作为抵扣。

　　 N2房地产企业不能从购买未开发的土地和待售房地产中扣除20%。

　　 n3开发企业在销售房屋时按政府要求收取的各种费用，如果包含在房价中，则一并向买方收取，作为销售收入征税，单独收取的费用不作为转让收入。如果计入销售收入，在计算扣除额时可以扣除，但不能作为20%加扣除的基数。

　　 N4逾期贷款利息和罚息不得作为扣款成本。

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