北京注册会计师协会

栏目：北京注册公司
来源：网络
发表时间：2023-05-13

房地产是一个周期性行业，企业业绩在房地产行业自身发展周期和监管政策的不同阶段波动较大。房地产开发占用大量资金，企业一般通过借款经营，利息支出较高，不同项目的盈利能力差异很大。因此，企业为了维持一定的盈利水平，可能会不恰当地利用利息资本化来平滑业绩，导致会计报表失真。

本提示仅供事务所及相关从业人员执业时参考，不能替代相关法律法规、注册会计师执业标准和注册会计师职业判断。提醒所涉及的审计程序的时间、范围和程度，必须由事务所和相关从业人员在实践中根据项目的实际情况、风险导向原则和注册会计师的职业判断来确定，并且不能直接复制。

《企业会计准则第17号——借款费用》规定了企业利息的资本化。但鉴于房地产行业的特殊性，为有针对性地开展审计工作，需要对房地产企业利息费用的处理进行专门分析。针对房地产企业贷款利息审计中需要注意的事项，房地产审计专家委员会提出以下提示：

一、借款费用是否满足资本化条件

《企业会计准则第17号——借款费用》第四条规定，“企业发生的可直接归属于购建或者生产符合资本化条件的资产的借款费用资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，按照发生时的金额确认为费用，计入当期损益。需要较长时间才能达到预定用途或可销售的固定资产、投资性房地产、存货等资产。”

一般情况下，房地产开发企业符合资本化条件的资产包括纳入存货核算的开发项目、在建投资性房地产和固定资产。在审计过程中，注册会计师需要关注企业是否已取得符合资本化条件的资产的所有权证书，如签订的国有土地出让合同等。

二、在资本化期间确定是否合理？

(一）利息费用开始资本化的时间点

《企业会计准则第17号——借款费用》第5条规定，“为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必需的购建或者生产活动已经开始”，借款费用可以资本化对于房地产项目，购建活动开始的标志不一定是挖、打桩等实际施工的开始。在签订土地出让协议并缴纳部分土地出让金的前提下，勘察设计活动和实际开工活动开始时，视为购买、建设或生产活动已经开始。

在审计过程中，注册会计师需要审查公司提供的项目开工证明文件和勘察设计合同，以确定公司是否在正确的时间开始借款费用的资本化。

(二)利息费用资本化时间点

《企业会计准则第17号——借款费用》第11条规定，“符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生异常中断，中断时间连续超过3个月的北京开公司注册资金北京开公司注册资金，借款暂停费用资本化。”即如果是正常中断或中断时间不超过3个月，相关借款费用仍可资本化。

不寻常的中断，通常是由于业务管理决策或其他不可预见的原因。例如，公司与施工方发生质量纠纷；工程和生产材料供应不及时；资金周转困难；发生施工和生产安全事故；发生与资产购建、生产等相关的劳动争议，导致资产购建或生产活动中断。

异常中断与正常中断明显不同。正常中断通常仅限于购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态所必需的程序，或者由于可预见的不可抗力因素导致的中断。例如，有些工程在某一建设阶段必须暂停进行质量或安全检查，检查合格后才能继续进行下一阶段的建设工作。这种类型的中断在施工前是可以预见的，是一个必须通过项目施工的程序。，是正常中断。部分地区在施工过程中，因雨季、冰冻季节等可预见的不可抗力因素，暂停施工，也属正常中断。

在审计过程中，如果相关资产的购建或者生产发生长期中断（3个月以上），并且符合规定的其他异常中断条件的，相关借款费用应当资本化被暂停。实践中，注册会计师可以通过检查开发项目建设工期是否超过国有土地出让合同约定的开发工期来判断是否存在中断的可能。

(三）利息费用停止资本化的时间点

《企业会计准则第17号——借款费用》第12条规定，“符合资本化条件的资产的购建或者生产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用资本化转化条件下的资产达到预定可使用或可销售状态后发生的借款费用，按照发生时的金额确认为费用，并计入当期损益。”

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根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》，满足“开发建设资金达到项目建设总投资25%以上，且施工进度和竣工交付日期已确定”等相关条件允许的，可以申请预售许可证进行预售。但达到可预售状态不应视为达到“规定可使用或可销售状态”，而应结合达到法律规定和合同约定的房屋交付状态来确定何时停止资本化。

房地产开发项目一般在竣工验收后停止资本化。但注册会计师仍需根据项目的具体情况，判断项目达到可投入使用的时间。例如，一些房地产公司可能会选择推迟竣工验收程序。审计时应重点关注除利息费用外没有其他费用或其他费用极少，且这种情况已持续一段时间的开发项目。为确定项目是否实际达到预定可使用状态或可销售状态，注册会计师可以根据销售合同约定的房屋交付日期、施工方的交付使用记录和验收情况确定资本化期限。质检、消防等相关部门的记录。合理吗？

三、利息资本化金额是否正确？

根据《企业会计准则第17号——借款费用》，专项贷款与一般贷款的利息资本化原则不同。注册会计师应当核对企业贷款合同，核对专项贷款和一般贷款的划分是否正确，专项贷款和一般贷款对应的利息支出是否按照各自的资本化计算。原则。

此外，在审计房地产集团公司时，还需要考虑集团层面的资本投入和分配对合并财务报表利息资本化金额的影响。例如，母公司以借款作为实收资本投资于子公司进行存货建设的，母公司应在合并财务报表层面反映借款利息资本化金额；子公司支付的利息不应高于母公司的借款成本。超出部分应在合并级别计入费用。

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