富惠刚与北京正阳恒瑞置业公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

北京市朝阳区人民法院

民事判决

(2014）潮民初字第45985号

原告付惠刚，*、*、*、*。

李志律师，北京勤民律师事务所律师。

被告为北京正阳恒瑞房地产公司，住所地北京市东城区天坛路55号。

法定代表人陈燕，总经理。

张萍律师，女，1981年2月17日出生，北京正阳恒瑞房地产公司职员。

王天义律师，男，1982年12月30日出生，北京正阳恒瑞房地产公司职工。

原告付惠刚（以下简称姓名）与被告北京正阳恒瑞房地产有限公司（以下简称正阳恒瑞公司）房屋买卖合同纠纷案，本院受理后，代理法官熊攀将是依法唯一的法官。庭审是公开进行的。傅惠刚及其代理人李智、正阳恒瑞的代理人张平、王天义均出庭参与诉讼。该案现已结案。

傅惠刚自称：傅惠刚是北京市朝阳区十八里店镇移民。根据拆迁政策，付惠刚购买了北京市朝阳区红山嘉园24号正阳恒瑞公司开发建设的X1栋、X栋（以下简称X1楼）。2009年7月6日，正阳恒瑞公司将房屋交付给付惠刚，但尚未向付惠刚申请房屋所有权证。正阳恒瑞的行为违反了最高人民法院关于审理商品房合同纠纷适用法律若干问题的规定，给付惠刚造成损失。所以，

正阳恒瑞公司辩称，红山家园项目属于保障性住房项目，并非一般意义上的商品房，商品房销售的相关法律法规不适用于本案。由于房屋的特殊性，申请房屋所有权证在政策上尚无先例。虽然正阳恒瑞公司一直在协调政府有关部门积极申请房屋所有权证，但房屋所有权证尚未办理。并非因正阳恒瑞公司未履行合同义务所致，正阳恒瑞公司不承担任何责任。此外，未能申请房屋所有权证并未给付惠刚造成实际损失。傅惠刚的赔偿请求没有事实依据，已经超过诉讼时效。而且，傅惠刚的主诉人不合格，我们与庞秀芬签订了合同。

庭审发现，傅恩中与庞秀芬已婚，婚后育有5个孩子。他们是长子傅惠刚、大女儿傅惠贤、二女儿傅惠勉、三女儿傅惠娟、四女儿傅惠贤。慧峰。傅恩忠于2010年12月8日去世，庞修芬于2014年2月20日去世。傅恩忠的父母和庞修芬的父母均已去世。

2007年10月9日北京正阳恒瑞置业公司变更使用权，庞修芬作为被拆迁人与北京市崇文区城建开发公司（现公司更名为正阳恒瑞公司）签订货币补偿协议，约定：正阳恒瑞公司对庞修芬的房屋进行拆迁北京市朝阳区十八里店镇。正阳恒瑞公司给予庞修芬拆迁补偿，同意庞修芬户籍人口10人，实际居民10人。他们分别是户主梁红艳、户主庞修芬、傅惠刚的儿子、儿媳韩秀荣的儿子、孙傅家兴的儿子、户主傅恩忠，孙傅家良的族长，刘芳的孙子，户主傅惠峰，刘晓的女儿。同日，庞修芬与正阳恒瑞公司签署了《洪山嘉园农民商品房拆迁安置定向安置认购书》（以下简称《商品房认购书》），同意：庞修芬购买X1房由正阳恒瑞公司开发建设；建筑面积84.51平方米；总房价692982元；庞秀芬一次性付款，正阳恒瑞公司向庞秀芬开具收据；正阳恒瑞公司自签署本认购书之日起三年内交付房屋，即在2010年10月9日前通知庞秀芬验房；项目商品房销售手续完成后，正阳恒瑞公司将通知庞秀芬洽谈并签订正式的商品房销售合同。杨恒瑞公司协商相关条款，办理相关手续，以收款收据代替正式发票。

2009年7月6日，正阳恒瑞公司将该房交付给庞秀芬。双方签订和解协议，确认房屋实测面积为86.39平方米，庞秀芬根据实测面积向正阳恒瑞付款。公司收购价为708398元。

目前北京正阳恒瑞置业公司变更使用权，正阳恒瑞公司尚未办理庞秀芬X1房屋所有权证。

在另一项调查中，2009年7月7日，北京市发展和改革委员会、北京市住房和城乡建设委员会发布了《关于红山家园定向安置房项目调整建设有关问题的批复》，其中表示：“同意红山家园定向安置房项目10.7万平方米的住宅建设规模调整为普通商品房，售价8500元/平方米。征地拆迁范围不得对外出售。” 涉案房屋也纳入调整范围。

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经询问，付惠刚表示，他继承了庞秀芬的相应权利和义务。此外，傅惠贤、傅惠绵、傅惠娟、傅惠峰、韩秀荣、傅家兴、傅家良、刘晓、梁红艳、刘芳均承认涉案房屋的权利和义务属于傅惠刚和同意让傅惠刚一个人待着。向正阳恒瑞公司主张相应权利，不主张主张任何权利，也不需要参与本案诉讼。

上述事实有拆迁安置协议书、商品房认购书、和解协议书、购房发票、答辩书、双方当事人在法庭上的陈述等证据支持。

本院认为，庞秀芬与正阳恒瑞公司签署的商品房认购书内容不违反国家有关法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。认购书内容明确、具体，且已履行购房合同的必要要素，可视为双方已形成房屋买卖关系。现在傅惠刚已提起诉讼，要求继承庞秀芬相应的权利义务，其他权利人也表示同意。因此，傅惠刚根据认购书向正阳恒瑞公司主张合同权利和义务，具有法律依据。

认购书明确指出，庞秀芬购买的房屋为商品房，购买价格也与当时商品房的市场价格相符，相关文件也确认该房屋为商品房. 因此，傅惠刚基于最高人民法院《关于审理商品房合同纠纷适用法律若干问题的解释》提出的权利主张并无不当。根据《解释》第十八条规定，自房屋交付之日起90日内，因出卖人原因买受人未取得房屋所有权证的，出卖人应当承担违约责任。在此基础上，傅惠刚' 公司向正阳恒瑞公司提出的违约赔偿请求合法、有根据，本院予以支持。关于违约赔偿金的具体计算方法，可以参照中国人民银行规定的逾期贷款利息的计算和征收标准，以支付的购买价款总额为基础计算。由于目前正阳恒瑞公司未履行将房屋所有权转让给富汇港的义务，双方签署的认购书尚在履行过程中。没有法律依据，本院不予受理。可以按照支付的购买价款总额，参照中国人民银行规定的逾期贷款利息的计算和征收标准计算。由于目前正阳恒瑞公司未履行将房屋所有权转让给富汇港的义务，双方签署的认购书尚在履行过程中。没有法律依据，本院不予受理。可以按照支付的购买价款总额，参照中国人民银行规定的逾期贷款利息的计算和征收标准计算。由于目前正阳恒瑞公司未履行将房屋所有权转让给富汇港的义务，双方签署的认购书尚在履行过程中。没有法律依据，本院不予受理。

综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：

一、 被告北京正阳恒瑞置业有限公司支付原告付惠刚拖欠房屋产权证（2009年10月6日至北京市朝阳区红山嘉园24号） ) 截止X1楼X层房屋产权证签发之日，以人民币708,398元为基数，按照中国人民银行制定的金融机构本期贷款利息计收标准计算同一时期）；

二、 驳回原告傅惠刚的其他诉讼请求。

未在本判决规定的期限内履行清偿义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，对迟延履行期间的债务利息加倍。

案件受理费2695元，由被告北京正阳恒瑞房地产有限公司承担（自本判决生效之日起7日内缴纳）。

对本判决不服的，可以自本判决送达之日起15日内向本院提出上诉状，并按照异议人人数提交上诉状副本，向北京市第三中级人民法院上诉。人民法院。

代理法官熊攀

2014 年 11 月 4 日

业务员郑家英

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