大物企玩花样，换成“债主”身份圈地

北京乐居财经徐久勉

从军10年，再调到汕头市物资局工作7年，上海大半辈子都跌宕起伏。国瑞地产创始人、董事长张章孙开始“退休”生活。

近两年来，已经过了六十岁生日的张章孙很少出现在舞台前。他的女儿张晋逐渐走到台前北京正阳恒瑞置业公司变更使用权，接手了更多与国瑞有关的业务。与房地产二代类似，物业服务行业也是张晋的主要训练场。

去年11月，张章孙将北京国瑞物业服务有限公司（“国瑞服务”）交给了女儿，手中的权利也在慢慢移交。在此之前，国瑞10%的服务已经被转让。张晋的股权分配给张晋。

然而，转身后，国瑞服务承诺到碧桂园服务。

碧桂园充当“债权人”

今年6月2日，国瑞服务的实际控制人由“张晋”变更为“WishUnionHoldingLimited”，即银河控股有限公司（“银河控股”）。

乐居财经从Enterprise Check获悉，银河控股是今年1月底才注册的香港公司。半个月后，国瑞服务新投资入股陕西国瑞城市运营管理有限公司

当时正值各房企向港交所递交表格的最密集时期。国瑞服务注入香港公司，加大城市运营管理力度。一系列行动不可避免地与香港的首次公开募股计划有关。在一起。

然而，这个猜测很快就被打破了。 7月30日，经查企显示，国瑞服务由江西小河智慧产业发展有限公司（以下简称“小河智慧”）质押给碧桂园生活服务集团有限公司，质押股权金额为2500股。

在国瑞服务的营业执照信息中，其注册资本正好为2500万元。按照通常的算法，2500的质押股权就是国瑞服务的全部股权。质押碧桂园服务，国瑞服务短时间赴港独立IPO，停牌按钮被按下。

小禾智慧成立于去年11月。法定代表人为张晋。深圳市银河盛世实业发展有限公司（“银河盛世”）直接持有约95%的股份。实际控制人为银河控股。目前，它直接控制着5家公司。除国瑞服务外，还有2家商业管理公司、1家数字科技公司、1家城市运营管理公司。

又是用讨债的方法上演的。此前，碧桂园服务曾用类似手法提前“锁定”银河物业。

今年5月18日，增资增股的银河地产在三天后将扩大后的全部股份质押给碧桂园服务；继上次质押3001股后，又质押了1014股。从碧??桂园的服务来看，“借钱”还持有银河地产的股权，也可以理解为一种并购方式。

借债提前找到题材，不只是碧桂园的功劳。万无云也用过这个方法。

按照原计划，本应在今年提交表格的伯恩物业于6月17日同时被六名股东质押，该物业为万乌云的全资子公司。也就是说，财产质押给了万无云。

万物云与裕盈物业参与物业公司的并购已经不是第一次了。 2021年，万物云从御盈股份有限公司手中接手御盈置业的全部股权。御盈置业作为万物运的一条重要线路，关于御盈置业变动的信息最多的就是投资或退出的信息。截至目前，育盈地产控股的公司多达43家。

万乌云通过育英地产控制伯恩地产的股权。对于此次收购的猜测，万无云总裁朱宝全先生回应：“不能说已经被收购了。”还有原本打算上市的伯恩地产。既然股权质押打断了上市进程，朱宝权表示，“大家都在谈，各有打算。”

国瑞服务被剥离

对碧桂园服务的股权质押是国瑞服务的事后考虑；而上一章是要和房地产分开的。

2021 年 12 月 31 日，北京国瑞兴业置业控股有限公司（“新北京国瑞”）和深圳市国瑞兴业发展有限公司（“深圳国瑞实业”北京正阳恒瑞置业公司变更使用权，现称“小河”） Wisdom”）签订股权转让协议，以500万元人民币的价格出售国瑞服务100%的股权。

当时国瑞服务是新北京国瑞的全资子公司，新北京国瑞是国瑞地产的子公司，国瑞地产间接拥有80%的股权。深圳国瑞兴业为汕头国瑞房地产投资有限公司之间接全资附属公司。汕头国瑞投资由张章孙全资拥有。

因此，本次关联交易的最终结果实质上是张章孙对国瑞服务的私有化。

根据当时的公告，截至2021年12月31日，国瑞服务的账面价值约为488万元。按照国瑞服务2015年净利润208.3200万计算，本次交易市盈率约为2.4倍。

虽然当时的物业估值没有现在这么高，但从这个角度来看，张章孙对国瑞服务的私有化价格还是算低的。

“国瑞服务利润率较低的非核心业务的出售，将有助于公司进一步发挥优势和资源，专注于主业的发展。”

事实上，在剥离之后，国瑞地产还在继续为国瑞服务进行“输血”。

去年9月20日，国瑞地产与国瑞服务签署了为期三年的新物业管理服务框架协议。委托项目包括国瑞地产开发的所有住宅地产项目、办公地产项目及自用写字楼的物业管理，其中住宅地产项目为前期物业管理；以及其住宅地产项目和办公地产项目的配套停车场、车库和公共空间管理等项目。

国瑞地产官网介绍，旗下物业包括住宅和商业物业。住宅物业包括中高层公寓、花园洋房、联排别墅、独栋别墅和庭院；商业物业包括购物中心和办公楼。 、酒店及SOHO公寓、商铺、专业市场等，未提及该物业的开发规模。

乐居财经从企业搜索了解到，国瑞的服务主要依靠国瑞物业来传递资源，没有太多的市场化招投标扩张。过去五年，只有10个中标结果。

“泥泞”中的国瑞地产

质押的国瑞服务是否最终成为碧桂园服务的财产，目前还难以断言。国瑞物服务的收入和规模没有最新披露。

但是，作为国瑞服务重要资源支撑的国瑞地产，现在已经到了高息发债、以新还旧的阶段。

今年1月25日，国瑞地产披露已发行3.240亿新票据，以替代未偿还票据。该票据年利率高达14.25%，远高于目前房地产公司的债券发行利率。

这不是国瑞地产第一次以高成本从债券市场筹集资金。 2021年至2021年，国瑞地产连续三年发行美元债券，年利率分别为7%、10.1%和1@。3.5%。

一方面负债高，另一方面收入大减。

4月11日，国瑞地产发布2021年度业绩公告。期内，其营收约57.690亿元，较2021年的80.930亿元大幅减少约23亿元；同时，房地产开发收入从2021年的72.570亿元下降到50.170亿元。

在业绩公布的同时，国瑞地产也宣布高管辞职。原国瑞地产副总裁、北京国瑞董事长李斌已辞去执行董事职务，因为他打算将更多的时间和精力投入到其他个人事务上。

国瑞地产曾是北京二环第二大老牌改造开发商，仅次于国有金融街控股公司。然而，国瑞地产昔日辉煌的改革，如今却成了桎梏。国瑞地产北京七年街西旧改造项目已被收购10多年，开发成本近14亿元。到目前为止，拆除工作还没有完成。

有分析人士表示，“旧改项目虽然可以获得低成本土地，但一直是一块难啃的骨头。不仅周期长，而且占用资金大。”

因为“黑天鹅”事件和资金缺口，去年11月，国瑞地产历时三年多、耗资约17.930亿元的增资计划也正式落空.

增资终止后，广东宏泰通、广东国厦、天津天府荣盛、三亚精恒、邯郸国厦、重庆国厦、江门盈辉湾、石家庄国厦8家标的公司财务业绩不再并入国瑞房地产;同时，也导致其录得5.540亿的损失，损失超过400万平方米的土地储备资源。

记得2014年7月，国瑞地产突破IPO，认购不到20%。但现在业绩发展并不顺利，高层也饱受人事风波的困扰。紧紧抱住“老大哥”碧桂园服务的物业，张章孙未来能否重塑光环？

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